Steuerreform-Vorhaben: Immobilien: Gebäude, Grundstücke

Die Übertragung von Immobilien kann durch die neuen Regeln je nach Verhältnis von Verkehrswert zu Einheitswert, neuen Grunderwerbsteuer-Tarifen (0,5 – 3,5 %) zuzüglich 1,1 % Grundbuchseintragungsgebühr oder auch, abhängig von den finalen Regelungen des Abzugs von mitübertragenen Schulden sowie Freibeträgen bei steuerbegünstigten Unternehmensübertragungen (bisher € 365.000 und künftig € 900.000) teurer oder auch günstiger werden. Dazu kommt die künftig steigende Immobilienertragsteuer (30 % statt 25 %) sowie der (unseres Erachtens unsystematische) Wegfall des Inflationsabschlages. Zu beachten ist auch, dass die Gebäudeabschreibung ganz generell mit 2,5 % Abschreibungssatz (= 40 Jahre Nutzungsdauer) festgelegt werden soll und auch ein Eingriff in die bisherige 1/10-Begünstigung bei Instandsetzungsaufwand erfolgen soll. Details dazu fehlen noch.

• Nichts überstürzen und sorgfältig alle Überlegungen beachten, warum eine Immobilie an wen und wann übertragen werden soll – und was das für Vermögen, Nutzung und künftigen Handlungsspielraum für Übergeber und Übernehmer der Immobile bedeutet.
• Im Privatbereich die Bestimmungen der Hauptwohnsitzbefreiung beachten.
• Bei Vermietung und Verpachtung Auswirkungen von Vorsteuerberichtigungen, Liebhaberei etc. vor Übertragung beachten. Ebenso allfällige zivilrechtliche Auswirkungen auf Miet- und Bestandverträge, die sich aus gesetzlichen oder vertraglichen Bestimmungen ergeben, von einem darauf spezialisierten Rechtsanwalt oder Notar sorgfältig vorweg abklären lassen.
• Allfällig Vorbehaltsfruchtgenuss, Wohnrecht, Dienstbarkeiten vereinbaren.
• Überlegen, ob auch mit der Immobilie wirtschaftlich verbundene Schulden und Pfandrechte mitübertragen werden sollen.
• Zuordnung der Immobilienabschreibung (künftig 2,5 % bzw. 40 Jahre) bei einem vereinbarten Fruchtgenuss, beachten.
• Erhebliche Auswirkungen auf die Wirtschaftlichkeit von Instandsetzungen bei bisheriger Inanspruchnahme der 1/10-Absetzung hinsichtlich künftiger steuergesetzlicher Rahmenbedingungen beachten.
• Völlig offen ist, ob die Änderungen der Abschreibungsdauer oder auch eine allfällige Änderung der 1/10 bzw. 1/15-Absetzung auch für bereits angeschaffte Immobilien gelten soll. Sollten in diesem Zusammenhang aktuell Entscheidungen zu treffen sein oder Sie aktuelle Immobilienentwicklungsprojekte mit diesbezüglicher Relevanz planen, empfehlen wir eine individuelle Beratung in Anspruch zu nehmen, damit wir fallspezifisch die damit verbundenen offenen Fragen für Sie abklären können.
• Heute wird bei entgeltlicher (Kauf/Verkauf) Immobilienübertragung innerhalb des Familienverbandes (Verwandtschaft in gerader Linie, nicht z.B: Geschwister, Nichten, Neffen) trotz vorliegenden Kaufpreises als Bemessungsgrundlage der dreifache (Land- und Forstwirtschaft: einfache) Einheitswert herangezogen. Ob dies so bleibt, wurde noch nicht näher dargelegt.
• Unklar ist noch, wie der Verkehrswert als künftige Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer – auch bei unentgeltlicher Übertragung wie Schenkung und Erbschaft – ermittelt wird. Immobilien-Sachverständigen-Gutachten sind mit Kosten verbunden, öffentlich zugängliche Kaufpreissammlungen können immer nur (zur Bemessung der Grunderwerbsteuer wohl untaugliche) Vergleiche für die eigene Immobilie bieten. Was bleibt, wäre eine Hauptfeststellung der Einheitswerte auf Grundvermögen – die zuletzt vor Jahrzehnten erfolgte, derzeit so weit bekannt aber nicht angedacht ist, weil mit hohem Verwaltungsaufwand verbunden.
• Wer einen Rechtsformwechsel (Einzelunternehmen, Personengesellschaft, Kapitalgesellschaft – siehe unten) plant oder eine Unternehmensnachfolge, Unternehmenskauf oder –verkauf, sollte bei davon umfassten Immobilien die neuen Regeln zur Grunderwerbsteuer und Immobilienertragsteuer sowie steuerliche Übertragungsbegünstigung jedenfalls beachten.
• Im betrieblichen Bereich Auswirkungen auf die Eigenkapital-Quote, Fremdfinanzierung, Abschreibungen, Realisierung stiller Reserven, etc. beachten.
• Inkrafttreten: Vorgesehen ist offiziell derzeit der 1.1.2016, ob es dabei in allen Fällen bleibt, oder der Gesetzgeber hier noch steuermotiviert vorgezogene Übertragungen durch ein (teilweise) früheres Inkrafttreten (beispielsweise 1.7.2015 oder 1.8.2015 ) verhindern möchte, ist nicht auszuschließen.

Stand: 18.03.2015