Erhöhung der Immo-ESt: Auswirkungen im privaten und betrieblichen Bereich

Der besondere Steuersatz für den Veräußerungsgewinn bei Grundstücksveräußerungen wird ab 2016 von 25 % auf 30 % angehoben. Anstelle des besonderen Steuer­satzes von 30 % kann auf Antrag der allgemeine Steuer­tarif (25 - 55 %) angewendet werden. Gleichzeitig wird ab 1.1.2016 die Geltendmachung eines Inflationsabschla­ges nicht mehr möglich sein. Das gilt sowohl für private als auch für betriebliche Immobilienveräußerungen. Der Abzug von fiktiven Anschaffungskosten in Höhe von 86 % vom Verkaufserlös ist weiterhin möglich, sofern das Grundstück vor dem 31. März 2002 angeschafft wurde. Die ImmoESt beträgt in diesen Fällen ab 1.1.2016 also 4,2 % (davor 3,5 %) vom Verkaufserlös. Im Falle einer Umwidmung des Grundstückes nach dem 31. Dezember 1987 sind unter den oben genannten Voraussetzungen als fiktive Anschaffungskosten 40 % des Veräußerungser­löses anzusetzen. Dies gilt auch für eine im wirtschaft­lichen Zusammenhang stehende Umwidmung, wenn diese innerhalb von fünf Jahren nach der Veräußerung erfolgt ist, sowie bei einer Kaufpreiserhöhung auf Grund einer späteren Umwidmung. Die ImmoESt beträgt ab 1.1.2016 in diesem Fall also 18 % (davor 15 %) vom Ver­äußerungserlös. Falls Forstbetriebe (forstwirtschaft­liche Liegenschaften) verkauft werden, sind die stillen Reserven aus dem Verkauf des stehenden Holzes und der Eigenjagd grundsätzlich mit dem Steuersatz laut Tarif (25 - 55 %) zu versteuern. Bei Waldverkäufen unter € 250.000 Veräußerungserlös pro Jahr besteht eine Pauschalierungsmöglichkeit. Unter bestimmten Vor­aussetzungen ist eine Verteilung des Veräußerungsge­winnes über drei Jahre oder eine Besteuerung mit dem Hälftesteuersatz möglich.

Führen private Grundstücksveräußerungen in einem Kalenderjahr insgesamt zu einem steuerlichen Verlust, ist dieser auf 60 % zu kürzen und gleichmäßig auf das Jahr der Verlustentstehung und die folgenden vierzehn Jahre zu verteilen und ausschließlich mit Einkünften aus Vermietung auszugleichen. Es kann aber in der Steuer­erklärung beantragt werden, dass stattdessen dieser gekürzte Verlust im Verlustentstehungsjahr mit Ein­künften aus Vermietung und Verpachtung dieses Jahres zur Gänze ausgeglichen wird. Diese Regelungen gelten auch im Falle der Ausübung der Regelbesteuerungsop­tion. Falls Sie einen gewerblichen Grundstückshandel (z. B. Parzellierung von Äckern) betreiben, ändert sich 2016 gegenüber der aktuellen Rechtslage nichts.

In Zusammenhang mit Grundstücksveräußerungen sind eine Vielzahl von Besonderheiten zu beachten, beispielsweise Hauptwohnsitz- und Herstellerbefreiung, Antragswahlrechte, Gestaltungen in Abhängigkeit davon, ob Betriebs- oder Privatvermögen vorliegt. Auch ist die „steuerliche Historie“ der Liegenschaft in Folge des seit wenigen Jahren höchst komplexen Immobiliensteuerrechts zu beachten. Hinzu kommen bei unentgeltlichem, teilentgeltlichem oder entgeltlichem Erwerb von Liegenschaften die vielschichtigen Regelungen zur Grunderwerbsteuer. LBG empfiehlt vor einer Liegenschaftstransaktion sowohl dem Übertragenden als auch dem Übernehmendem eine individuelle fundierte Beratung in Anspruch zu nehmen, um sich vor teuren Überraschungen zu schützen und die Steuerlast möglichst gering zu halten.