Neuregelung der Grunderwerbsteuer bei unentgeltlicher Übertragung von Liegenschaften

Die Steuerreform 2015/16 bringt hinsichtlich der Grunderwerbsteuer einerseits Ände­rungen bei der unentgeltlichen Übertragung von Grundvermögen (Baugrundstücke, Zinshäuser, Einfa­milienhäuser usw.) und von gewerblichen Betrieben, andererseits bleiben die Rahmenbedingungen bei der unentgeltlichen Übertragung von land- und forstwirt­schaftlichen Betrieben unverändert.

Zinshäuser, Baugründe, Einfamilienhäuser und Eigen­tumswohnungen

Die GrESt bei Übertragung von Zinshäusern, Baugrün­den, Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen im Privatvermögen ist derzeit im Familienverband (ohne Nichten und Neffen) vom dreifachen Einheitswert (max. 30 % des Verkehrswertes) zu ermitteln. Um die Grund­erwerbsteuer zu errechnen, ist die Bemessungsgrund­lage mit einem Steuersatz von 2 % zu multiplizieren.

Im Rahmen der Steuerreform ist nun ab 2016 der Ver­kehrswert die Bemessungsgrundlage. Die Berechnung des Verkehrswertes (Grundstückswertes) der Immobi­lie kann entweder nach einem durch Verordnung nor­mierten Verfahren erfolgen oder es ist der Verkehrswert durch ein Sachverständigengutachten nachzuweisen. Insbesondere für die Übertragung von Zinshäusern, die noch durch Mietbeschränkungen (Friedensmietzins) belastet sind, wird idR ein Schätzgutachten sinnvoll sein, da der Gutachter den Verkehrswert der Immobilie vorrangig vom (niedrigen) Ertragswert herleiten muss!

Es ist - unabhängig vom Verwandtschaftsgrad - ein gestaffelter Tarif für den unentgeltlichen Erwerb vor­gesehen. Dieser Tarif beträgt für die ersten € 250.000 0,5 %, für die nächsten € 150.000 2 % und darüber hin­aus 3,5 % vom Grundstückswert. Für den entgeltlichen Teil beträgt die Steuer 3,5 % von der Gegenleistung.

Für die Ermittlung des anzuwendenden Steuersatzes beim gestaffelten Tarif sind die Erwerbe zwischen den­selben Personen der letzten fünf Jahre zusammenzu­rechnen. Die Übertragung der Immobilien kann durch die neuen Regeln je nach Verhältnis von Verkehrswert zu Einheitswert teurer oder auch günstiger werden. Zu berücksichtigen sind unverändert auch die Hauptwohnsitzbefreiung und die Herstellerbefreiung.

Gewerblichen Immobilien

Für die Übergabe von gewerblichen Immobilien gilt das bisher Festgestellte sinngemäß. Es ist hier aber zu beachten, dass bei gewerblichen Immobilien anlässlich der Betriebsübergabe eine Deckelung der Grunderwerbsteuer und ein Freibetrag in Höhe von € 900.000 vorgesehen sind. Im Rahmen der Deckelung ist zunächst für den unentgeltlichen Teil zu überprüfen, ob eine Berech­nung unter Berücksichtigung des Freibetrages mit dem gestaffelten Tarif einen höheren Betrag als 0,5 % des gesamten Wertes (ohne Freibetrag) ergibt. Trifft dies zu, ist der geringere Betrag vorzuschreiben.

Wir empfehlen dringend, zeitgerecht vor jeglicher entgeltlicher oder unentgeltlicher Immobilienübertragung eine umfassende Beratung (vor allem zu den Themen ESt, ImmoESt, KöSt, Grunderwerbsteuer, USt, Gebühren, AfA-Verrechnung, Liebhaberei, Befreiungsbestimmungen, (teure) Mehrfachübertragungen, Anteilsvereinigung, Umgründung, Halten von Immobilien im Betriebs- oder Privatvermögen, Ausübung von Antrags- und Optionsrechten, etc.) in Anspruch zu nehmen. Wenden Sie sich diesbezüglich bitte an einen unserer Berater.