Immobilienbesteuerung – umfangreiche Änderungen mit Eingriff in bestehende Steuerverhältnisse ab 1.1.2016

Die Steuerreform bringt teils einschneidende Änderungen für Besitzer von Immobilien im Betriebs- oder auch Privatvermögen mit sich. 

Höhere Besteuerung von Gewinnen aus Immobilienverkäufen ab 1.1.2016

Der seit April 2012 erstmals geltende besondere Steuersatz auf Veräußerungsgewinne von Immobilien wird ab 1.1.2016 für „Neuvermögen“ (Immobilien, welche am 31. März 2012 steuerverfangen waren) von 25 % auf 30 % erhöht und betrifft grundsätzlich sowohl Immobilien des betrieblichen Anlagevermögens (bei Einzelunternehmen, Personengesellschaften) als auch private Immobilienveräußerungen, wobei Befreiungen bei Zusammenlegungs- oder Flurbereinigungsverfahren bzw. bei behördlichen Maßnahmen zur besseren Gestaltung von Bauland möglich sowie bei privat genutzten Immobilien die Hauptwohnsitz- und Herstellerbefreiung zu beachten sind.

Die Steuerbemessungsgrundlage ist noch bis 31.12.2015 um 2 % jährlich bei Verkauf ab dem elften Jahr nach dem Zeitpunkt der Anschaffung oder späteren Umwidmung, höchstens aber um 50 %, zu vermindern. Im Betriebsvermögen gilt dies nur für Grund und Boden. Dieser Inflationsabschlag entfällt ab 1.1.2016.

Waren Immobilien am 31. März 2012 nicht steuerverfangen (sogenanntes „Altvermögen“), so wird der Steuersatz vom Veräußerungserlös ab 2016 von 3,5 % auf 4,2 % erhöht. Wurde das Grundstück nach dem 31. Dezember 1987 umgewidmet (es sei denn die Umwidmung erfolgte bereits vor dem letzten entgeltlichen Erwerb), wird der Steuersatz grundsätzlich von 15 % auf 18 % vom Veräußerungserlös erhöht. Ein Antrag auf Besteuerung wie „Neuvermögen“, daher unter Ansatz des nach Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten verbleibenden Veräußerungsgewinnes – allerdings bei höherem Steuertarif – ist möglich.

Bei Körperschaften (z.B. GmbH, AG, Privatstiftung) bleiben Gewinne aus Immobilienverkäufen unverändert mit 25 % Körperschaftsteuer belastet. Wird der Veräußerungsgewinn an die Gesellschafter (z.B. natürliche Personen) ausgeschüttet bzw. Begünstigten aus der Privatstiftung zugewendet, kommt allerdings grundsätzlich die künftig erhöhte 27,5 %-ige Kapitalertragsteuer hinzu. Damit beträgt die Gesamtsteuerbelastung 45,625 %.

LBG-Empfehlung:

• Überlegen, ob geplante Immobilienverkäufe noch ins Jahr 2015 vorgezogen werden sollen.
• Nach dem Wortlaut der Inkrafttretensbestimmungen gilt der neue, erhöhte Steuersatz bei abweichenden Wirtschaftsjahren ab 1.1.2016 (somit unterjährig), allerdings könnte für Entnahmen von Immobilien aus dem Betriebsvermögen in das Privatvermögen, die im Kalenderjahr 2015 getätigt werden, bei abweichenden Wirtschaftsjahren, die im Jahr 2016 enden, bereits der höhere Steuersatz anzuwenden sein (insbesondere Entnahme von Gebäuden, Entnahme von Grund und Boden erfolgt in der Regel zum Buchwert).
• Bei Einkünften aus Grundstücksveräußerungen wird ab 2016 im Fall der Ausübung der Regelbesteuerungsoption (= progressiver Steuertarif von 25 % - 55 %) ein Werbungskosten- bzw. Betriebsausgabenabzug

Abschreibungen auf betrieblich und außerbetrieblich zur Einkünfteerzielung genutzte Gebäude

Für die betriebliche Abschreibung von Gebäuden wird ein einheitlicher Satz von 2,5 % bzw. eine Nutzungsdauer von 40 Jahren eingeführt. Für Gebäude, die zu Wohnzwecken überlassen oder zur Erzielung außerbetrieblicher Einkünfte verwendet werden, gilt einheitlich ein Steuersatz von 1,5 %

1. eine Nutzungsdauer von rund 67 Jahren. Dies gilt erstmals für im Jahr 2016 beginnende Wirtschaftsjahre. Wichtig: Wurde bisher ein von den neuen Regeln abweichender AfA-Satz (z.B. 2 % für Betriebsgebäude von Freiberuflern und für alle nicht unmittelbar der Betriebsausübung dienende

Gebäude bzw. 3 % für unmittelbar der Betriebsausübung dienende Betriebsgebäude von Gewerbetreibenden und Land- und Forstwirten) angewendet, so ist dieser künftig auf die neuen Regeln (AfA-Satz bzw. davon abgeleitete Restnutzungsdauer) umzustellen. Die neuen Regeln greifen daher in die künftig absetzbaren AfA-Beträge aller, auch bereits vorhandener, Immobilien ein!

Aufteilung der Anschaffungskosten auf „Grund und Boden“ und „Gebäude“

Grundsätzlich hat im Zeitpunkt der Anschaffung von bebauten Grundstücken zwecks Bemessung der Abschreibung eine Aufteilung in einen nicht AfA-berechtigten Grundanteil und einen AfA-berechtigten Gebäudeanteil nach dem Verhältnis der Verkehrswerte oder nach der Differenzmethode zu erfolgen. Bei der Erzielung von Einkünften aus der Vermietung und Verpachtung erfolgt diese Aufteilung ab 1.1.2016 pauschal im Verhältnis von 40 % (zuvor pauschal: 20 %) für Grund und Boden und 60 % (zuvor pauschal: 80 %) für Gebäude. Dies gilt auch für bereits vorhandene Immobilien. Aus der AfA-Bemessungsgrundlage ist daher ein entsprechender Grundanteil ab 1.1.2016 pauschal auszuscheiden, die steuerlich zulässige AfA reduziert sich entsprechend – im Ergebnis fällt damit auf Dauer Abschreibungspotential weg. Zur Berücksichtigung unterschiedlicher örtlicher oder baulicherVerhältnisse wurde der Bundesminister für Finanzen ermächtigt, auch abweichende pauschale Aufteilungsschlüssel je nach Lage und Art der Bebauung zu bestimmen, die mit heutigem Datum (Stand 5.11.2015) noch nicht vorlag.

LBG-Empfehlung: Wenn die Gebäuderestnutzungsdauer im Einzelfall in der Vergangenheit (idR durch Gutachten) erfolgreich nachgewiesen wurde bzw. nachgewiesen wird (Bewertungsstetigkeit beachten!), so ist diese anzusetzen.

LBG-Empfehlung: BMF-Verordnung „Pauschal ermittelter Grundanteil“ abwarten. Im Einzelfall kann auch künftig ein davon abweichendes, zutreffenderes Aufteilungsverhältnis (z.B. durch Gutachten) nachgewiesen werden. Falls im Zuge einer Abgabenprüfung ausdrücklich (oder implizit) hinsichtlich des AfA-Satzes bzw. des Aufteilungsverhältnisses eine als sachgerecht gewertete Einigung erzielt wurde/wird, könnte dies als alternativer Nachweis argumentiert werden. Eine ausreichende Dokumentation ist empfehlenswert.

Verteilung von Instandsetzungsaufwendungen einheitlich auf 15 Jahre verlängert

Der Verteilungszeitraum für Instandsetzungsaufwendungen für Gebäude, die zu Wohnzwecken vermietet werden (bisher 10 Jahre) sowie die (bisherige) freiwillige Zehntelung für Instandhaltungsaufwendungen (über Antrag beispielsweise: nicht regelmäßig jährlich anfallende Instandhaltungsarbeiten, Abbruchkosten, Schadenersatzleistungen, Aufräumkosten nach Katastrophenschäden, Freimachungskosten von Mietobjekten) wird erstmals für Ausgaben, die im Kalenderjahr 2016 abgeflossen sind, auf fünfzehn Jahre verlängert.

Für vor 2016 erfolgte Ausgaben für Instandsetzungen, die bisher auf zehn Jahre verteilt wurden, verlängert sich der ursprüngliche Verteilungszeitraum hinsichtlich der noch nicht geltend gemachten Beträge von zehn auf 15 Jahre; für Instandhaltungen, die vor 2016 freiwillig auf zehn Jahre verteilt wurden, kann diese Verteilung unverändert belassen werden.