Grundstückswert-Rechner auf BMF-Homepage ist online
Die Grunderwerbsteuer wird seit 1.1.2016 grundsätzlich vom Wert der Gegenleistung bemessen, mindestens aber vom Grundstückswert, wie z. B. bei Erwerben innerhalb der Familie oder anderen unentgeltlichen Erwerben (Ausnahme z. B. bei Übertragungen von land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken).
Für die Ermittlung des Grundstückswerts gibt es zwei unterschiedliche Methoden. Er kann entweder nach dem
- Pauschalwertmodell berechnet werden oder
- aus einem Immobilienpreisspiegel abgeleitet werden.
Anstelle dieser beiden Methoden ist auch der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts möglich, beispielsweise durch Schätzgutachten, Kaufpreis bei nicht lang zurückliegendem Ankauf oder Kaufpreis von vergleichbaren Liegenschaften.
Pauschalwertmodell
Beim Pauschalwertmodell wird die Summe aus dem Wert des Grund und Bodens sowie dem Wert des Gebäudes nach folgender Formel gebildet:
Grundwert: (anteilige) Grundfläche x Bodenwert/m² x 3 x Hochrechnungsfaktor
+
Gebäudewert: Nutzfläche bzw. (anteilige) Bruttogrundrissfläche x Baukostenfaktor (vermindert um die Bauweise-/Nutzungsminderung sowie Altersminderung)
Zur vereinfachten Berechnung hat das Bundesministerium für Finanzen (BMF) - wie angekündigt - ein Berechnungsprogramm auf der BMF-Homepage unter dem Menüpunkt „Berechnungsprogramme“ zur Verfügung gestellt. Dieser Grundstückswertrechner ist nun online – unter diesem link geht’s direkt zum Grundstückswertrechner des BMF.
Das BMF weist darauf hin, dass das Ergebnis des Rechners den Unterlagen zur Berechnung der Grunderwerbsteuer beigelegt werden soll. Die Unterschrift bestätigt die Richtigkeit und Vollständigkeit der angegebenen Daten.
Immobilienpreisspiegel
Im heurigen Jahr kann der Wert noch aus dem Immobilienpreisspiegel der Wirtschaftskammer abgeleitet werden, ab 2017 muss die Liste der Immobiliendurchschnittspreise der Statistik Austria verwendet werden. In beiden Fällen ist jeweils noch ein Abschlag von 28,75 % zu rechnen. Der so ermittelte Wert kann als Grundstückswert herangezogen werden. Der Immobilienpreisspiegel der Wirtschaftskammer kann beim Fachverband der Immobilien- und Vermögenstreuhänder bestellt werden, die Liste der Immobiliendurchschnittspreise der Statistik Austria wird spätestens Ende des Jahres 2016 veröffentlicht werden.
Hinweis: Der Immobilienpreisspiegel der Wirtschaftskammer Österreich bzw. die Immobiliendurchschnittspreise der Statistik Austria dürfen nur dann verwendet werden, wenn die Vorgaben für die jeweilige Grundstücks- oder Gebäudekategorie mit den Eigenschaften des zu bewertenden Grundstückes übereinstimmen, sprich, wenn im Spiegel eine vergleichbare Immobilie bewertet wird.
Welche Methode muss ich zur Berechnung des Grundstückswerts heranziehen?
Grundsätzlich kann jede der drei Methoden (Pauschalwertmodell, Immobilienpreisspiegel, nachgewiesener geringerer gemeiner Wert) für die Ermittlung der Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer herangezogen werden. Es besteht sohin Wahlfreiheit.
Welche der drei Berechnungsmöglichkeiten zu einem grunderwerbsteueroptimalen Übertragungsvorgang führt, muss anhand der Umstände im jeweiligen Einzelfall beurteilt werden. Wir beraten Sie dabei gerne!