Vermögensverwaltung oder schon gewerbliche Tätigkeit? Abgrenzungsproblematik mit weitreichenden Folgen!

Warum ist die Unterscheidung zwischen reiner Vermietungstätigkeit und gewerblicher Tätigkeit relevant? Steuern von den laufenden Gewinnen fallen unabhängig davon an, ob diese aus einer reinen Vermögensverwaltung oder einer gewerblichen Vermietung stammen. Dennoch ist die Unterscheidung wichtig, da die Gewinnermittlung unterschiedlich erfolgt. Steuerliche Unterschiede zwischen einer gewerblichen Vermietung und einer außerbetrieblichen Vermietung (Vermögensverwaltung) sind beispielsweise:

• Der gesetzliche AfA-Satz beträgt bei der gewerblichen Vermietung grundsätzlich 2,5 % (bei Vermietung zu Wohnzwecken 1,5%); bei der außerbetrieblichen Vermietung kommt ein AfA-Satz von lediglich 1,5 % zur Anwendung, unabhängig von der Art der Nutzung des Mieters.
• Verluste sind im betrieblichen Bereich vortragsfähig; im außerbetrieblichen Bereich sind Verluste hingegen nicht vortragsfähig (ein Verlustausgleich innerhalb desselben Veranlagungsjahres ist jedoch möglich).
• Veräußerungsgewinne unterliegen bei gewerblicher Vermietung dem progressiven Einkommensteuersatz von bis zu 55 %, während Veräußerungsgewinne privater Grundstückveräußerungen (außerbetriebliche Vermietung) dem 30 %igen Sondersteuersatz unterliegen.
• Instandsetzungsaufwendungen bei Wohngebäuden (z.B. Austausch von mehr als 25% der Fenster und Türen) sind im außerbetrieblichen Bereich zwingend auf 15 Jahre verteilt abzuschreiben, im betrieblichen Bereich jedoch als Sofortaufwand abzugsfähig.

Wann liegt eine gewerbliche Vermietung vor?
Für die Annahme eines Gewerbebetriebes sind zur Überlassung des Bestandobjektes zusätzliche Leistungen, die für einen Gewerbebetrieb typisch sind, erforderlich. Folgende Nebenleistungen sind z.B. "gewerblich":

• Verpflegung der Mieter bei Vermietung von mehr als 10 Betten,
• tägliche Reinigung bei Vermietung von mehr als 10 Betten,
• Überwachungs- und Fahrzeugpflegedienstleistungen bei (Kurz-)Parkplätzen,
• Reinigung sanitärer Anlagen, Platzpflege, Strom- und Wasserversorgung beim Betrieb von Campingplätzen,
• bei Vermietung von Sportstätten die Wartung und Instandhaltung, oder deren Verbindung mit einer Freizeiteinrichtung oder eines Restaurationsbetriebs.

Folgende Nebenleistungen gehen beispielsweise jedoch nicht über die Vermögensverwaltung hinaus:

• Beistellung eines Hausbesorgers, Schneeräumung, Müllabfuhr,
• üblicherweise vom Hausbesorger zu verrichtende Tätigkeiten,
• Zurverfügungstellung von Gemeinschaftsräumen, Waschküche, Sauna, Bad,
• gelegentliche und freiwillige Übernahme von Poststücken,
• Bereitstellung von Heizwärme und Warmwasser, Überprüfung der Heizfunktionen,
• Adaptierungs- und Ausbauarbeiten,
• Lüften des Hauses, gelegentliche Überwachungstätigkeiten.

LBG berät uns unterstützt Sie bereits im Vorfeld bei der Vertragsgestaltung im Rahmen Ihrer Vermietungstätigkeit, um ungewollte steuerliche Konsequenzen zu vermeiden. Wenden Sie sich bitte an einen unserer österreichweiten Berater (www.lbg.at) oder an welcome@lbg.at.