Was ist bei der Anschaffung einer Vorsorgewohnung steuerlich zu beachten?

Beim Ankauf einer Vorsorgewohnung sind aus steuerlicher Sicht vor allem folgende Fragen zu klären:

Wer ist Käufer der Wohnung? Welche Steuern fallen beim Ankauf an?

Vor der Anschaffung ist die passende Erwerbsform (z.B. einzelner Eigentümer, Miteigentums­gemeinschaft, Personengesellschaft, Kapitalgesellschaft, Privatstiftung, etc.) zu klären, wobei neben anderen Aspekten auch viele steuerliche Punkte zu berücksichtigen sind, wie etwa die unterschiedliche Höhe der Steuerbelastung, die laufende Gewinnermittlung (Privatvermögen vs. Betriebsvermögen), steuerliche Konsequenzen bei einer unentgeltlichen Übertragung oder die Unterschiede bei der Immobilienertragsteuer, der Grunderwerbsteuer und der Umsatzsteuer bei einer späteren Veräußerung. Im Rahmen des Ankaufes einer Vorsorgewohnung müssen zudem 3,5 % Grunderwerbsteuer und 1,1 % Eintragungsgebühr vom Kaufpreis mit einkalkuliert werden.

Kauf der Vorsorgewohnung mit oder ohne Umsatzsteuer?

Der Käufer hat keinen Anspruch darauf, ob der Verkäufer die Vorsorgewohnung mit oder ohne Umsatzsteuer veräußert. Unter dem Aspekt der Kostenminimierung wird jedoch zumeist eine gemeinsame Vorgehensweise gefunden. Plant der Käufer einer Vorsorgewohnung im Anschluss eine umsatzsteuerfreie Vermietung (z.B. eine Vermietung für Geschäftszwecke), ist er in der Regel daran interessiert, dass in der Rechnung keine Umsatzsteuer ausgewiesen wird. Andernfalls wird die Umsatzsteuer zum Kostenfaktor. Wird vom Käufer der Vorsorgewohnung im Anschluss hingegen eine umsatzsteuerpflichtige Vermietung (z.B. eine Vermietung zu Wohnzwecken mit 10 % Umsatzsteuer) angestrebt, wird ein Verkauf mit Umsatzsteuer in der Regel vorteilhafter sein. Dem Käufer steht unter den allgemeinen Voraussetzungen der Vorsteuerabzug zu und der Verkäufer muss keine Vorsteuerberichtigung durchführen. Bei einer Vermietung für Geschäftszwecke kann der Vermieter aus diesem Grund auch auf die unechte Umsatzsteuerbefreiung verzichten und zur Umsatzsteuerpflicht optieren (zum Normalsteuersatz von 20 %) um Vorsteuerbeträge z.B. aus der Anschaffung oder Renovierung in Abzug bringen zu können.

Widerlegung der Liebhabereivermutung mit einer Prognoserechnung

Werden aus einer Vermietungstätigkeit über mehrere Jahre Verluste erzielt, besteht die Gefahr, dass die Finanzverwaltung die Vermietungstätigkeit als steuerlich unbeachtliche Liebhaberei qualifiziert. Dies hat zur Folge, dass die aus der Vermietung und Verpachtung geltend gemachten Verluste nicht mehr anerkannt werden und somit nicht mehr mit anderen Einkünften ausgeglichen werden können. Auch eine allfällig geltend gemachte Vorsteuer könnte aufgrund von Liebhaberei wieder rückgefordert werden. Um die Liebhabereivermutung zu widerlegen, muss glaubhaft nachgewiesen werden, dass über einen Zeitraum von 20 Jahren ab Beginn der Vermietung ein Gesamtüberschuss erzielt wird, wofür vom Finanzamt häufig eine Prognoserechnung verlangt wird. Für die Berechnung des Gesamtüberschusses sollten insbesondere auch die Fremdfinanzierungskosten möglichst genau geplant werden, da diese einen bedeutenden Aufwandsposten in der Prognoserechnung einnehmen können.

Vor Anschaffung einer Vorsorgewohnung empfiehlt es sich die unterschiedlichen Möglichkeiten sorgfältig hinsichtlich der steuerlichen Konsequenzen zu untersuchen, um am Ende die optimale Variante wählen zu können.

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