Grunderwerbsteuer sparen durch Einräumung von Baurechten und Superädifikaten
Ist die zivilrechtliche Trennung von Grund & Boden einerseits und Gebäuden andererseits beabsichtigt, so kann dies durch die Einräumung eines Baurechtes oder durch die Begründung eines Superädifikates erfolgen. Der zivilrechtliche Grundstückseigentümer kann sich in derartigen Fällen etwa den Grund & Boden zurückbehalten und lediglich das Gebäude bzw. (sofern noch kein Gebäude vorhanden ist) das Recht auf Errichtung eines Bauwerks veräußern. Dies bietet für den Verkäufer beispielsweise die Chance auch weiterhin von künftigen Wertsteigerungen des Grund & Bodens zu profitieren, während dem Käufer die Möglichkeit eingeräumt wird, den Grund & Boden für eine bestimmte Zeit zu nutzen.
Baurecht vs. Superädifikat
Unter einem Baurecht versteht man das dingliche, veräußerliche und vererbliche Recht, auf fremdem Grund & Boden ein Bauwerk zu haben. Das Baurecht entsteht aufgrund eines Baurechtsvertrages und durch die Eintragung im Grundbuch, wobei die Dauer eines Baurechts nicht weniger als 10 und nicht mehr als 100 Jahre betragen darf. Wesentlicher Vorteil eines Baurechts ist, dass dieses auch nachträglich an einer schon bebauten Liegenschaft und nicht nur bei Neuerrichtung eines Gebäudes begründet werden kann.
Superädifikate sind hingegen Bauwerke, die auf fremden Grund in der Absicht ausgeführt werden, dass sie nicht stets darauf bleiben sollen. Im Unterschied zum Baurecht erfolgt der ursprüngliche Eigentumserwerb am Gebäude durch die Bauführung selbst, somit ohne Urkundenhinterlegung und ohne Eintragung im Grundbuch. Eine nachträgliche Begründung wie beim Baurecht ist jedoch nicht möglich.
Grunderwerbsteuerliche Unterschiede
Die erstmalige Errichtung eines Gebäudes im Rahmen eines Superädifikates ist, unabhängig von einem etwaigen im Zuge der Grundstücksnutzungsvereinbarung zu zahlenden Nutzungsentgelt, nicht grunderwerbsteuerbar. Jedoch ist zu beachten, dass die Grundstücksnutzungsvereinbarung grundsätzlich einer Bestandsvertragsgebühr in Höhe von 1% unterliegt, sofern eine gebührenrechtlich relevante Urkunde vorliegt. Bemessungsgrundlage ist bei befristeten Verträgen abhängig von der Laufzeit das Vielfache des Jahreswertes, höchstens jedoch das Achtzehnfache des Jahreswertes. Bei unbefristeten Verträgen stellt lediglich der dreifache Jahreswert die Bemessungsgrundlage dar. Durch Vermeidung der Erstellung einer gebührenrechtlichen Urkunde kann jedoch in diesem Zusammenhang die Bestandsvertragsgebühr vermieden werden.
Im Unterschied zum Superädifikat führt die Bestellung eines Baurechtes mittels Baurechtsvertrages hingegen zu einer Grunderwerbsteuerpflicht. Bei Überlassung gegen einen laufenden (z.B. jährlichen) Bauzins, setzt sich die Bemessungsgrundlage aus der Summe der jährlichen Bauzinse – abgezinst mit 5,5% – höchstens jedoch aus dem Achtzehnfachen des jährlichen Bauzinses, zusammen.
Soll im Baurechtsvertrag der laufende Bauzins wertgesichert werden, so ist auf die konkrete Formulierung der Wertsicherungsklausel zu achten. Nur wenn die künftige Wertsteigerung nicht im Vorhinein bekannt ist (bspw. bei Wertsicherung durch den VPI), fließen die jährlichen Steigerungsbeträge nicht in die Grunderwerbsteuerbemessungsgrundlage ein. Andernfalls kann eine erhöhte Grunderwerbsteuerbelastung drohen.
Von der erstmaligen Einräumung eines Baurechtes bzw. Superädifikates zu unterscheiden ist deren Übertragung nach bereits erfolgter Begründung. In diesem Fall löst sowohl die Übertragung eines bereits bestehenden Baurechts als auch die Weitergabe eines Superädifikates einen grunderwerbsteuerpflichtigen Vorgang aus.
Steuerliche Prüfung von Liegenschaftstransaktionen im Vorfeld empfehlenswert
Während die erstmalige Errichtung eines Bauwerkes im Rahmen eines Superädifikates grundsätzlich zu keinem grunderwerbsteuerpflichtigen Erwerbsvorgang führt, unterliegt die Bestellung eines Baurechts jedoch der Grunderwerbsteuer. Ist daher die Begründung eines Superädifikats zivilrechtlich nicht (mehr) möglich, hängt die Höhe der Grunderwerbsteuerbelastung von der konkreten Bauzinsvereinbarung ab.
Um nachteilige grunderwerbsteuerliche Konsequenzen für den Käufer sowie Nachteile für den Verkäufer bei der Preisbildung zu vermeiden, empfiehlt es sich daher bereits im Vorfeld der Liegenschaftstransaktion, eine detaillierte steuerliche Prüfung durchzuführen.
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Stand: 8. Jänner 2019 | Autoren: Wolf-Dieter Straussberger, Mario Osztovits | LBG
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