LBG Österreich – Immobilien:
Neues zum Thema (steuerliche) Liebhaberei – insbesondere im Bereich der Immobilienbewirtschaftung aber auch bei allfälligen Liebhaberei-Betrieben.

In der vom BMF bekanntgegebenen Liebhaberei-Verordnung und den dazu ergangenen Liebhaberei-Richtlinien ist geregelt, wann eine wirtschaftliche Betätigung durch die konkreten Umstände und Vereinbarungen als steuerlich unbeachtlich gewertet wird (Liebhaberei). Dies kann für den Steuerpflichtigen im Einzelfall von Vorteil sein, aber in der Regel auch erhebliche Nachteile mit sich bringen. Nämlich beispielsweise dann, wenn damit der Vorsteuerabzug verloren geht oder der steuerliche Abzug von Betriebsausgaben oder Werbungskosten verwehrt wird. Umfasst sind davon die Einkommensteuer, die Körperschaftsteuer und die Umsatzsteuer. In der Praxis sind diese Fragen häufig von Relevanz bei Immobilienprojekten sowie der Immobilienvermietung, in der Anlaufphase bei Unternehmensgründungen und StartUps, in Phasen der Umstrukturierung oder wirtschaftlichen Neuorientierung, bei wirtschaftlichen Aktivitäten an der Zurechnungsschwelle zwischen Betriebs- und Privatsphäre und vielem mehr. Eine vorausschauende fachliche Beratung ist in all diesen Fällen ratsam, um nachteilige steuerliche Überraschungen oder langwierige finanzbehördliche Prüfungsverfahren möglichst zu vermeiden.

Das BMF hat jüngst in den Liebhaberei-Richtlinien für die Praxis wichtige Ergänzungen und Klarstellungen vorgenommen, etwa zur Frage der Berücksichtigung der COVID-19-Pandemie im Falle von Planabweichungen, die Einarbeitung ausführlicher Details zu Prognoserechnungen bei Immobilienprojekten, die Umqualifizierung von Betriebsvermögen zu Privatvermögen bei wirtschaftlich aussichtsloser Führung mit der Konsequenz einer steuerlichen Betriebsaufgabe anstatt dem bisherigen „nachhängigen Betriebsvermögen“ oder auch zur Geltendmachung von noch offenen Fünfzehntelbeträgen nach Änderung zu einer steuerlich relevanten Einkunftsquelle.  Überblicksmäßige Details dazu finden Sie im nachstehenden LBG-Fachbeitrag.

Das BMF stellt in den ergänzten Liebhaberei-Richtlinien (LRL) klar,

• dass die COVID-19-Pandemie als Unwägbarkeit anzusehen ist und damit auch nicht der ursprünglichen Planung zugrunde gelegt werden kann (Rz 19 LRL).
  
  
• Zu den Erfordernissen einer Prognoserechnung (z.B.: Mietausfalls- und Leerstandsrisiko 2 % bis 5 %, Instandhaltungs- und Reparaturkosten pro m² Nutzfläche von € 7,50 bis € 25 pro Jahr in Abhängigkeit vom Alter des Gebäudes) wurden ausführliche Details eingearbeitet. (Rz 65a bis 65m LRL)

• In Ausnahmefällen führt eine vorübergehende Fortsetzung einer an sich aussichtslosen Tätigkeit nicht zu einem Wandel zur Liebhaberei, wenn die Einstellung der Tätigkeit beabsichtigt ist und die Fortsetzung der Tätigkeit im Hinblick auf einen bestmöglichen Veräußerungserlös als wirtschaftlich vernünftige Reaktion angesehen werden kann.
  
  
• Wird ein bestehender Betrieb nicht mehr nach wirtschaftlichen Grundsätzen geführt, und kann der Betrieb daher nicht mehr als Einkunftsquelle angesehen werden, ist das dieser Tätigkeit gewidmete Vermögen als Privatvermögen zu qualifizieren. In einem solchen Fall liegt daher eine Betriebsaufgabe nach § 24 EStG vor. Bisher wurde dieses Vermögen als sogenanntes „nachhängiges Betriebsvermögen“, dessen stille Reserven erst bei späterer Veräußerung oder Privatentnahme steuerlich zu erfassen waren, behandelt. (Rz 34 LRL)

• Im Lichte der VwGH-Judikatur ist im Rahmen der Liebhabereibeurteilung einer entgeltlichen Gebäudeüberlassung keine Kriterienprüfung anzustellen (VwGH 15.9.2011, 2011/15/0117; VwGH 24.10.2013, 2011/15/0182; VwGH 26.1.2017, Ro 2014/15/0006). (Rz 67 LRL)

• Bestimmte Aufwendungen aus der Liebhabereiphase, die nach Vornahme der Veränderung wirksam bleiben, sind nach Änderung zu einer steuerlich relevanten Einkunftsquelle weiter zu berücksichtigen (VfGH 7.3.1995, B 301/94; VwGH 26.4.2012, 2009/15/0194). Weiterwirkende Aufwendungen in diesem Sinne sind "vorweggenommene" Betriebsausgaben bzw. Werbungskosten während der Liebhabereiphase im Hinblick auf eine spätere Einkunftsquelle, Aufwendungen, die gemäß § 28 Abs. 2 EStG 1988 zu verteilen sind und verteilungspflichtige Aufwendungen gemäß § 19 Abs. 3 EStG 1988. Nach Änderung der Bewirtschaftung können die noch offenen Fünfzehntelbeträge geltend gemacht werden. Aufwendungen, die während der Liebhabereiphase anfallen und auf Antrag verteilt werden können, sind nicht zu berücksichtigen (VwGH 25.9.2012, 2008/13/0240, zu § 28 Abs. 3 EStG 1988). Herstellungsaufwendungen sind verteilt über die Restnutzungsdauer zu berücksichtigen. (Rz 101a LRL)

• Sollen der Behörde nicht bekannte Aufwendungen bzw. Ausgaben als "weiterwirkende Aufwendungen" in einem späteren Besteuerungsabschnitt Berücksichtigung finden, obliegt es dem Steuerpflichtigen, diese Aufwendungen geltend zu machen und gegebenenfalls deren Höhe gegenüber der Abgabenbehörde zweifelsfrei nachzuweisen. (Rz 101b LRL)

• Durch den Wandel zur Liebhaberei kommt es zur Überführung des der Tätigkeit gewidmeten Vermögens ins außerbetriebliche Vermögen der Körperschaft. Die dadurch stattfindende Entnahme führt zur Aufdeckung der stillen Reserven. (Rz 139 LRL)

• Im Falle einer Verschmelzung gemäß Art. I UmgrStG gilt: Wird eine Körperschaft, deren Betrieb früher eine Einkunftsquelle war, aber ab einem bestimmten Zeitpunkt zur Liebhaberei wurde, auf eine andere Körperschaft verschmolzen, kann die aufnehmende Gesellschaft die Verluste der übertragenden Gesellschaft aus der Zeit vor dem Wechsel zur Liebhaberei nicht geltend machen. Die Verschmelzung kann aufgrund der Liebhaberei keine Buchwertfortführung bewirken, was dem Übergang des Verlustvortrags nach  4 UmgrStG entgegensteht. Dies gilt auch, wenn der Liebhabereibetrieb, dessen UGB-Bilanz Buchwerte aufweist, ab dem Zusammenschluss durch einen Kommanditanteil verkörpert wird (VwGH 3.4.2019, Ro 2017/15/0030). (Rz 157a LRL)

• Kommt die Ungewissheit ( 200 BAO) hinsichtlich des Vorliegens eines steuerlich relevanten Sachverhalts durch die Erlassung eines vorläufigen Feststellungsbescheides zum Ausdruck, erfasst sie insoweit auch den abgeleiteten Einkommensteuerbescheid. Folglich liegt hinsichtlich dieser Ungewissheit auch dann ein Anwendungsfall des § 208 Abs. 1 lit. d BAO (späterer Verjährungsbeginn) vor, wenn der Feststellungsbescheid gemäß § 200 Abs. 1 BAO vorläufig ergangen ist und der davon abgeleitete Bescheid - im Hinblick auf § 295 BAO - endgültig erlassen wurde (VwGH 29.1.2015, 2012/15/0121). (Rz 196 LRL)

BMF-Erlass vom 2.3.2021, 2021-0.103.698, BMF-AV 2021/27

Stand: 21. April 2021 | LBG 

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