Immobilien: Vermietungsgarantien aus umsatzsteuerlicher Sicht

Stand: 17. Mai 2023

Lieferungen und sonstige Leistungen eines Unternehmers unterliegen grundsätzlich nur dann der Umsatzsteuer, wenn sie im Rahmen eines Leistungsaustausches ausgeführt werden, das heißt, wenn ein Unternehmer im Inland für seine Leistungen ein Entgelt erhält (Entgeltlichkeit). Nicht jede Zahlung im unternehmerischen Bereich stellt jedoch ein umsatzsteuerpflichtiges Entgelt für eine Leistung dar. Ein solches Beispiel sind Zahlungen im Zusammenhang mit einer Vermietungsgarantie.

Im Rahmen einer Vermietungsgarantie wird einem Wohnungseigentümer von einem Dritten garantiert, dass ihm innerhalb eines bestimmten Zeitraums eine fixe monatliche Miete zufließt, auch wenn die Wohnung tatsächlich nicht vermietet ist. Solche Garantien werden zum Beispiel Käufern von Wohnungen als Investitionsanreiz und als Absicherung eines Mietausfallsrisikos gewährt.

Beispiel: Der Käufer einer Wohnung erhält vom Verkäufer der Wohnung (= Garant) zugesichert, dass in den ersten zwölf Monaten Mietzahlungen in Höhe von € 1.000 / Monat fließen werden. Kann die Wohnung in den ersten 3 Monaten nach Verkauf nicht vermietet werden, sondern erst ab dem 4. Monat, muss der Garant (= Verkäufer) die Miete für 3 Monate bezahlen. Für die Gewährung dieser Vermietungsgarantie verlangt der Garant ein Entgelt von 1% des Gesamtgarantiebetrags (= 12 x € 1.000 x 1% = € 120).

Aus umsatzsteuerlicher Sicht sind somit zwei Zahlungsströme zu beachten:

• Der Wohnungseigentümer erhält vom Garanten (jener Person, die die Garantie für die Miete übernimmt) eine fiktive Miete, und zwar für jenen Zeitraum, in welchem die Wohnung nicht vermietet werden kann. Diese Zahlungen des Garanten stellen jedoch kein Leistungsentgelt dar, sondern eine Art Schadenersatz, vergleichbar mit einer Art Versicherungsleistung. Der Garant erhält ja keine (Vermietungs-)Leistung vom Wohnungseigentümer, für die er bezahlt. Mangels Entgeltlichkeit sind die Zahlungen des Garanten an den Wohnungseigentümer daher nicht umsatzsteuerbar. Der Wohnungseigentümer hat umsatzsteuerlich nur jene Mietentgelte zu versteuern, die er von einem realen Mieter als Gegenleistung für die Zurverfügungstellung der Wohnung erhält, im obigen Beispiel somit die Mieten ab dem 4. Monat.
• Muss der Wohnungseigentümer dafür, dass er die Vermietungsgarantie erhält, dem Garanten ein Entgelt für die Garantieübernahme bezahlen (zB einen bestimmten Prozentsatz des garantierten Mietzinses), so stellt dieses Entgelt hingegen sehr wohl ein umsatzsteuerliches Entgelt dar. Allerdings wird die Vermietungsgarantie wie die Übernahme einer bürgschaftsähnlichen Sicherheit behandelt und ist ein Entgelt dafür daher umsatzsteuerbefreit. Der Garant hat somit aus dem Entgelt keine Umsatzsteuer abzuführen, andererseits steht ihm aufgrund der unechten USt-Befreiung aber auch kein Vorsteuerabzug zu.

LBG-Empfehlung: Insbesondere im Immobilienbereich gibt es aus umsatzsteuerlicher Sicht viele Sondervorschriften zu beachten, wie etwa spezielle Optionsmöglichkeiten oder Verpflichtungen zur Korrektur einer bereits gezogenen Vorsteuer. Wir empfehlen eine umfassende und vorausschauende Planung aller wirtschaftlichen Vorgänge und eine darauf optimal abgestimmte steuerliche Beurteilung und Gestaltung.

Stand: 17. Mai 2023 | LBG

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