Immobilien: Was ist beim Verkauf eines vermieteten Zinshauses aus steuerlicher Sicht zu beachten?
Stand: 14. März 2023
Seit nunmehr 10 Jahren unterliegt der Privatverkauf von Liegenschaften der Immobilienertragsteuer. Der pauschale Steuersatz beträgt dabei 30 %. Für die Berechnung der Bemessungsgrundlage für die Steuer unterscheidet die Finanz zwischen einem sogenannten „Altfall“ bzw. „Neufall“. Wir fassen für Sie kompakt die steuerlichen Aspekte beim Verkauf eines vermieteten Zinshauses zusammen.
Mit einem Zinshaus als „Altfall“ meint die Finanzverwaltung ein Gebäude, dessen letzter entgeltlicher Erwerb vor dem 1.4.2002 erfolgte, das heißt, dass am 31. März 2012 grundsätzlich nicht steuerverfangen war. Trifft dies zu, dann können vom Veräußerungserlös pauschal 86 % (bzw. 40 %, wenn nach dem 31.12.1987 eine Umwidmung stattfand) als Anschaffungskosten abgesetzt werden. Die verbleibenden 14 % (bzw. 60 %) sind der Immobilienertragsteuer von 30 % zu unterwerfen, was vereinfacht eine Steuerbelastung von 4,2 % (bzw. 18 %) des Kaufpreises ergibt.
Erfolgte die Anschaffung nach dem 31.3.2002, d.h. am 31.3.2012 war die grundsätzliche 10-jährige Spekulationsfrist noch nicht abgelaufen (sog. „Neufall“), ist der Veräußerungserlös um die bisher noch nicht von der Steuer abgesetzten Anschaffungskosten (d.h. reduziert um die bereits geltend gemachten Abschreibungsbeträge) zu kürzen. Weiters dürfen bisher noch nicht abgesetzte Herstellungs- und Instandsetzungsaufwendungen abgezogen werden.
Immobilienertragsteuer
Die Immobilienertragsteuer entfällt nur dann, wenn das Gebäude, das veräußert wird, unter die Hauptwohnsitzbefreiung fällt oder die Herstellerbefreiung (hier darf es aber in den letzten 10 Jahren vor dem Verkauf keine Vermietung gegeben haben) angewendet werden kann. Bei vermieteten Zinshäusern im Miteigentum, d.h. jene, wo noch keine Parifizierung stattgefunden hat und in denen der Miteigentümer eine Wohnung selber bewohnt, kann der verkaufende Miteigentümer des Zinshauses die Hauptwohnsitzbefreiung – auch wenn sonst alle Voraussetzungen vorliegen würden – lt. Meinung der Finanz nicht geltend machen. Hier kann im Einzelfall überlegt werden, ob eine Parifizierung eventuell sinnvoll ist.
Wurden während der Vermietungszeit Instandhaltungskosten freiwillig auf 10 bzw. 15 Jahre verteilt, dann kürzen diese nicht den Gewinn aus der Immobilientransaktion, sondern sind als nachträgliche Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung in den Folgejahren steuerlich geltend zu machen.
Im Bereich der Umsatzsteuer ist zu beachten, dass der Verkauf der Immobilie grundsätzlich unecht von der Umsatzsteuer befreit ist. Was auf den ersten Blick gut klingt, hat aber einen Haken: Es sind sämtliche mit der Immobilienanschaffung bzw. -herstellung verbundene Vorsteuerbeträge (anteilig) zu korrigieren und an die Finanz zurückzuzahlen. Betroffen davon sind auch Vorsteuerbeträge aus aktivierungspflichtigen Aufwendungen und Kosten von Großreparaturen. Der Berichtigungszeitraum beträgt dabei 10 oder 20 Jahre, je nachdem, wann das Zinshaus das erste Mal als Anlagevermögen verwendet wurde bzw. wann der Mietvertrag abgeschlossen wurde.
Es besteht die Möglichkeit, bei Liegenschaftsveräußerungen auf diese Umsatzsteuerbefreiung zu verzichten und freiwillig 20% Umsatzsteuer abzuführen. Dadurch erspart man sich eine allenfalls notwendige Vorsteuerberichtigung.
Da die Option auf die Umsatzsteuerpflicht die Grunderwerbsteuer beim Käufer erhöht – die Umsatzsteuer wird in die Bemessungsgrundlage einbezogen – sollte in der Praxis überlegt werden, von dieser Option Gebrauch zu machen. Eine mögliche Alternative wäre, sich einen allenfalls notwendigen Vorsteuerberichtigungsbetrag vom Käufer in Form eines höheren Kaufpreises abgelten zu lassen.
Stand: 14. März 2023 | LBG
Kontakt & Beratung: Diese Information zeigt naturgemäß grundlegende Aspekte des Themas auf – für Vollständigkeit und Richtigkeit kann trotz sorgfältiger Erstellung keine Gewähr geleistet werden. LBG berät Sie gerne in Ihrer individuellen Situation. Bitte wenden Sie sich an einen unserer 32 österreichweiten Standorte (www.lbg.at) oder an welcome@lbg.at - wir bringen Sie gerne mit einem/r unserer Experten/innen, der/die mit Ihrem Anliegen bestens vertraut ist, zusammen.
LBG - Steuern, Bilanz, Buchhaltung, Personalverrechnung, Gutachten, Prüfung, Betriebswirtschaft, Digital Services.
© LBG Österreich: Wenn Sie Interesse daran haben, den Inhalt dieser LBG-Fachinformation einer begrenzten oder breiteren Öffentlichkeit in eigenen Publikationen im Unternehmen, von Unternehmensverbänden oder Vereinen, in Newslettern, auf einer Homepage oder in Online-Medien oder als Redakteur/Journalist eines Branchen-, Fach- oder Publikumsmediums auch durch uns zusammengefasst, weiter vertieft oder durch einen unserer Expert/innen kommentiert zur Verfügung zu stellen, dann unterstützen wir Sie dabei gerne. Bitte haben Sie dafür Verständnis, dass wir Sie in diesem Fall um die geeignete Nennung von LBG Österreich ersuchen. Gerne beantworten wir Ihre Fragen und bitten Sie, Ihre Kontaktwünsche an welcome@lbg.at zu richten.